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Reportage Spécial Immobilier - 29.08.2017

Article Dauphiné Libéré

Louer son bien immobilier pour de courts séjours à Chamonix :

Vous souhaitez acheter un bien immobilier à Chamonix et le proposer à la location pour de courts séjours sur des sites tels qu’Airbnb ou tout autre site de location immobilière entre particuliers ? Cela vous permettra de couvrir certaines de vos charges et de ne pas laisser votre investissement immobilier infructueux.

Toutefois, face au développement de cette économie collaborative qui reste en dehors des règles applicables aux activités traditionnelles comme les hôteliers par exemple, vous êtes tenus de respecter certaines obligations : Tout d’abord, ces revenus doivent être déclarés aux impôts dès le 1er euro perçu dans la rubrique BIC (bénéfices industriels et commerciaux) de la déclaration de revenus.

Depuis juillet 2016, les plateformes collaboratives en ligne envoient un relevé annuel de revenus aux particuliers utilisant ces services.

Si les recettes sont inférieures à 32 900 euros, vous pouvez opter pour le régime simplifié "micro-BIC", qui permet de bénéficier d'un abattement pour frais de 50 % sans justificatif. Dans ce cas, le montant des recettes devra être reporté sur la déclaration 2042 C (ligne 5 ND). Toutefois si les revenus tirés de cette activité sont inférieurs à 305 €, ils sont exonérés d'impôt sur le revenu. 

Vous pouvez également opter pour le régime réel, lequel s'applique obligatoirement aux recettes de plus de 32 900 euros. Dans ce cas, il conviendra de déposer une déclaration professionnelle (2031 SD) et la déduction de l'ensemble des charges pour leur montant exact.

Rappelons que les locations saisonnières d'une ou plusieurs pièces de sa résidence principale sont exonérées d'impôt, et n'ont pas à être déclarées si elles génèrent moins de 760 euros par an.

Dès 2019, toute plateforme collaborative remontera automatiquement à l'administration fiscale le montant des revenus réalisés par leur intermédiaire, d’où l’importance de se conformer à cette obligation dès aujourd’hui.

A cette première obligation d’ordre fiscal vient s’ajouter une autre obligation d’ordre morale : nous sommes sensibles au fait qu’un bon quartier doit garder son âme, un lien pérenne entre tous les habitants qui pourrait se perdre si tous les propriétaires étaient seulement soucieux de louer les habitations pour du court-terme.

Nous soulignons donc le fait que la rentabilité de la location à court terme n’est pas la vocation principale du marché immobilier à Chamonix et qu’il est important de respecter des règles de savoir vivre pour éviter par exemple le tapage nocturne ou toute autre nuisance en tout genre pouvant être généré par la location de séjour de courte durée.

La majorité de nos clients acquéreurs souhaitent proposer leur bien immobilier à la location pour de courts séjours, pour cette raison, nous souhaitions souligner les obligations de ces propriétaires qui sont à nos yeux très importantes pour le bien-être de tous à Chamonix.

Février 2017 - L’évaluation d’un bien immobilier à Chamonix

Notre mission consiste en partie à évaluer les biens immobiliers afin d’en déterminer le prix de vente.

Pourtant, tant qu’il n’y a pas eu entente entre un vendeur et un acquéreur c’est-à-dire la rencontre entre l’offre et la demande, le prix d’un immeuble ne relève pas d’une science exacte. C’est un exercice délicat qui doit prendre en compte l’analyse de données très précises  comme les données physiques (destination actuelle et potentielle, la surface habitable, la surface pondérée, la qualité architecturale, la qualité des matériaux, l’état d’entretien, l’emplacement, le voisinage), les données juridiques (zonage d’un terrain, l’exposition aux risques naturels, le mode d’occupation du bien) et enfin les données économiques (évolution du marché, l’évolution des taux d’emprunt, tendance de l’Euro face aux devises étrangères, fiscalité, tendance du marché locatif).

Nous appliquons différentes approches afin de « capturer » efficacement la valeur d’un bien immobilier, la principale étant la méthode par comparaison qui consiste à comparer les biens immobiliers avec d’autres biens similaires pour en déduire la valeur vénale ou valeur de marché, la difficulté à Chamonix étant de trouver des biens comparables en tout point.

En complément à la méthode d’évaluation par comparaison, on peut appliquer aussi la méthode d’actualisation des revenus, de nombreux biens générant des revenus locatifs.

Actuellement, les conditions de marché sont dopées par plusieurs facteurs : l’attrait du marché chamoniard assimilé à une valeur refuge en ce climat économique incertain, des taux d’emprunt historiquement faibles et un retour locatif dopés la demande de location pour des séjours courts. Or, même si notre approche est complète, le marché immobilier connait une telle pression que le propriétaire qui a l’intention de mettre en vente son appartement, son terrain ou sont chalet dans la vallée de Chamonix craint de le sous vendre et par conséquent, a tendance à le surestimer préférant la stratégie consistant à « attendre une offre ».

En cas d’emprunt (et vu les taux, cela est fréquent), nous constatons que la banque fait de plus en plus souvent appel à des experts en évaluation. En effet, dans un marché ultra compétitif, les marges bancaires sont réduites et les banques ne peuvent plus se permettre d’accorder un financement si le bien en garantie a été surévalué. C’est à ce moment-là que la logique du marché se rétablit naturellement. Grâce à ces expertises rationnelles et objectives, le vendeur se trouve confronté à la vraie valeur de son bien et l’acquéreur est rassuré qu’il ne surpaie pas. Souvent, ces expertises rejoignent notre avis de valeur. Il y a donc un retour à des bases plus saines et cette situation a pour effet de limiter la bulle spéculative.

Il faut ajouter que la lutte contre le blanchiment d’argent et l’évasion fiscale a fait disparaitre les « sur payeurs ». Nous constatons donc un retour à la rationalité du fait des banques qui ne financent que des biens dont les prix correspondent à la vraie valeur mais ne vous leurrez pas : les prix des biens présentés dans les vitrines ou sur internet sont loin d’être les prix effectifs des transactions.

Brexit - octobre 16

Depuis une vingtaine d’années, le marché immobilier chamoniard est porté par les acquéreurs non- résidents et notamment Britanniques. En effet, disposant d’un pouvoir d’achat élevé, ils se sont tournés vers l’acquisition d’appartements ou chalets à Chamonix comme résidence secondaire ou locative et même parfois comme résidence principale.

Pourtant, le 24 janvier 2016, c’est l’insularité britannique qui a parlé et les liens entre la Gaule et l’Albion se sont rompus. Si en juin 1975, 67 % des britanniques avaient voté oui à la question « voulez-vous que le Royaume Uni soit dans le marché commun », c’est 51,9 % des britanniques qui ont voté pour le « Leave » en 2016.

Depuis ce référendum, quatre mois se sont écoulés et nous nous sommes demandé si cette décision avait eu des répercussions sur le marché immobilier chamoniard. Antoine Terray se souvient qu’au lendemain du vote du Brexit, on était sous le choc. On s’attendait à une petite révolution.

Pour les britanniques propriétaires d’un bien immobilier à Chamonix, la baisse de la livre sterling a entrainé avec elle la baisse de leur pouvoir d’achat en France. Ainsi, ils doivent assumer des dépenses beaucoup plus importantes liés à leur propriété (charges courantes mais aussi charge de remboursement d’emprunt si contracté en Euro). Des surcoûts non négligeables alors que le coût de la vie à Chamonix est déjà élevé.

A cela, s’ajoutent pour les investisseurs une hausse des taxes sur les revenus locatifs et sur les plus- values immobilières, liés désormais au statut de non-résident de l’Union Européenne. Elise Bachelard souligne le fait que la fiscalité pour les ressortissants des pays n’appartenant pas à la communauté européenne est moins avantageuse que pour ceux qui en font partie. Elle passe à 33% contre 20% sur les revenus locatifs et 19% sur les plus-values immobilières pour les ressortissants de l’Union Européenne.

Dans ces conditions, on aurait pu imaginer que des propriétaires britanniques allaient revendre leurs propriétés à Chamonix, anticipant l’application de l’article 50.

Selon Antoine Terray, il n’y a pas du tout eu foule de propriétaires anglais revendeurs de leur bien immobilier à Chamonix. Au contraire, ils y sont encore plus attachés, leur investissement paraissant encore plus qu’avant être une valeur refuge. Nous avons même rencontré le cas d’un britannique propriétaire en train de vendre son appartement à Chamonix qui a préféré réinvestir en Euros et surtout pas en Livre Serling. Parallèlement, de nombreux Britanniques inquiets de la situation dans leur pays pourraient décider d’investir à l’étranger plutôt qu’en Angleterre.

Jusqu’à présent, le Brexit n’a donc rien changé au marché immobilier chamoniard, mises à part des négociations de prix plus serrées en raison de la diminution de leur pouvoir d’achat. Si la dépréciation de la livre se poursuit, les Anglais expatriés devraient même avoir tendance à investir dans l’immobilier de luxe en France plutôt qu’en Angleterre … et pourquoi pas à Chamonix ? Il est à noter que l’immobilier haut de gamme a souffert ces dernières années et que le Brexit pourrait l’aider dans sa reprise.